Corretaje
¿QUÉ ES EL CORRETAJE INMOBILIARIO?
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El corretaje inmobiliario es la labor que cumplen las inmobiliarias de servir como mediadoras o facilitadoras de transacciones de inmuebles. Si quiere saber más sobre este tema no deje de leer, en esta nota le contamos todos los detalles de lo que es y cómo lo beneficiarÃa.
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«Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.»
El contrato de corretaje inmobiliario consiste en el acuerdo según el cual una parte interesada en un bien raÃz encarga a otra para que busque a un interesado en suministrarle ese bien raÃz.
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Ejemplo: Si usted necesita comprar un lote , entonces busca a un tercero para que ese tercero encuentre a la persona que esté vendiendo el lote, de modo que el trabajo que tienen que desarrollar el corredor (comisionista) no es otro que poner en contacto a un comprador con un vendedor: El corredor se encarga de contactar a una persona interesada da en comprar una casa con una persona interesada en vender una casa.
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La sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia 11001-3103-013 - 2001-00900-01 del 9 de febrero de 2011 con ponencia del magistrado Edgardo Villamil Portilla, define el objeto o finalidad contrato de carretaje inmobiliario de la siguiente forma:
Si en el proceso de venta de la propiedad participan varios corredores la comisión se debe repartir entre todos en partes iguales.
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«AsÃ, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él.
Acontece que el corredor facilita la complementación de las economÃas de los contratantes, porque su conocimiento le permite saber de las necesidades comunes y esa es, precisamente, la importancia de su gestión en el desarrollo del negocio, misma que no puede detener una vez ha desatado la iniciativa, pues el acuerdo de voluntades ya no depende de su actividad, sino de los deseos y expectativas de los contratantes.
Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto.»
Y en cuanto al momento en que se entiende ejecutado el contrato y obtenido el derecho a la remuneración dice la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC17005 del 12 de diciembre de 2014 con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa Villabona:
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«En el corretaje, la labor del intermediario se agota con el simple hecho material de acercar a los interesados en la negociación, sin ningún requisito adicional. Y el corredor adquiere el derecho a la remuneración cuando los terceros concluyen el contrato y entre éste y el acercamiento propiciado por el corredor, existe una relación necesaria de causa a efecto.»
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Es claro que la labor del corredor inmobiliario no hace otra cosa contactar a comprador y vendedor, por encargo de cualquier de ellos o de ambos, sin que esté obligado a realizar gestiones adicionales, aunque por la naturaleza de los negocios inmobiliarios, el corredor voluntariamente suele facilitar tareas como consecución de documentos, certificados, paz y salvos, y hasta ayudar en la gestión de créditos hipotecarios, tareas que se repite, no son del resorte del contrato de corretaje inmobiliario.
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Remuneración en el corretaje inmobiliario.
El contrato de corretaje inmobiliario se remunera mediante el pago de una comisión sobre el valor del negocio, ya sea una venta o arrendamiento.
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El inciso primero del artÃculo 1341 del código de comercio encontramos lo siguiente:
«El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.»
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El monto de la comisión debe pactarse expresamente para evitar conflictos posteriores.
Por regla general el derecho a la comisión se causa cuando el negocio se concreta como resultado de la intervención o gestión del corredor o comisionista.
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Al respecto señaló la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC008-2021 del 25 de enero de 2021 con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro:
«Fluye, entonces, que, salvo pacto en contrario, el corredor queda habilitado para reclamar el premio cuando los contactados materializan el acto por él gestionado. Es por eso que debe demostrar que este se dio gracias a su intermediación, pues solo asà habrá certeza de que esa labor fue efectiva; para lo cual es preciso que haya identidad entre el acto promocionado y el realizado por los aproximados, lo que significa que debe evidenciarse una relación de causa a efecto entre su oficio y el vÃnculo jurÃdico concertado por los relacionados.»
Si el corredor hace gestiones, y en ello invierte tiempo y dinero, pero no logra que el negocio se materialice, no tiene derecho a la comisión, pues se trata de una remuneración por éxito o resultados.
Y le corresponde al corredor probar que fue gracias a su gestión que se pudo realizar el negocio, como lo señala la misma sentencia SC008-2021:
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«Es cierto que el corredor no debe participar en la negociación conforme lo dedujo el tribunal y lo plantea de forma insistente la casacionista; sin embargo, ello no lo exime de probar que fue su gestión la que llevó a quienes relacionó a materializar el vÃnculo jurÃdico para el cual los presentó.
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Es que el simple ofrecimiento y los actos subsiguientes realizados por la mediadora, como dar información adicional al receptor de la oferta, enseñar el inmueble brindado, etc., son insuficientes para inferir conexidad entre su gestión y el contrato estipulado por los contactados; siempre debe demostrar que éste fue causa de aquélla, pues solo asà hará actuar las normas que consagran el derecho a la comisión derivada de su mediación, según lo exteriorizó el fallador.»
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En consecuencia, la comisión se paga cuando se concreta el negocio gestionad por el corredor.
Algunos corredores inmobiliarios exigen el pago de la comisión por la venta del inmueble, incluso si esa venta no ha sido producto de su gestión directa, pero para ello debe haber un pacto expreso entre las partes, lo que no es un buen negocio para quien ha encargado el negocio, porque se ha dado el caso en que el corredor inmobiliario no hace ninguna gestión, y quien vende el inmueble es el propietario y luego aparece el corredor cobrando la comisión por un trabajo que nunca hizo.
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¿Quién paga la comisión en el contrato de corretaje inmobiliario?
Este punto es importante por cuanto en algunos casos la comisión la paga tanto el comprador como el vendedor, por lo que resulta oportuno precisar cuándo se ha de pagar la comisión por cada una de las partes y cuándo por una de ellas.
Para ello resulta oportuno citar el inciso segundo del artÃculo 1341 del código de comercio:
«Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, r. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga.»
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La norma es clara en afirmar que, si nada se pacta, la comisión debe ser pagada por el comprador y el vendedor en partes iguales.
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Por lo general, quien está interesado en vender una propiedad recurre a la inmobiliaria o a un intermediario para que la ofrezca, y por lo general se pacta que la comisión la paga el vendedor, pero se puede dar el caso en que se guarde silencio en ese aspecto, lo que lleva a las partes a entrar en conflicto porque una de las partes no quiere pagar la comisión completa y la otra no quiere pagar su parte, de allà lo importante de pactar ese aspecto.
Este punto es tan importante que se han dado casos en que el corredor cobra la comisión al vendedor, y luego cobra el mismo porcentaje al comprador, y se repite, al no haberse pactado nada al respecto, el comprador quedarÃa obligado a pagar la comisión que le corresponda.
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Lo correcto es pactar expresamente un porcentaje de comisión, y también pactar quién paga la comisión, pues no vaya ser que se pacte una comisión el 3%, por ejemplo, y el corredor termine cobrando a cada parte el 3%, y no el 3% a las dos partes.
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¿El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o debe ser por escrito?
El contrato de corretaje inmobiliario puede ser verbal o escrito, pero sobra decir que lo mejor es por escrito, pues luego hay problemas para probar que el contrato existió y el corredor se puede quedar sin cobrar la comisión que le corresponde.
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Regulación del contrato de corretaje inmobiliario.
El contrato de corretaje se encuentra regulado de forma general en el código de comercio a partir del artÃculo 1340 a 1353.
El contrato de corretaje es un contrato comercial mediante el cual se encarga una intermediación para contactar a dos partes en un negocio.
El contrato de corretaje puede ser verbal o escrito y no requiere solemnidad alguna para su perfeccionamiento o validez.
Corretaje inmobiliario.
El corretaje inmobiliario es la intermediación que hace un tercero para acercar o poner en contacto al vendedor de un inmueble con su posible comprador.
El corretaje inmobiliario aplica tanto para la venta de inmuebles como para el arrendamiento de los mismos, y el intermediario se conoce como corredor inmobiliario, aunque popularmente se le conozca como simple intermediario o comisionista.
Señala el artÃculo 1340 del código de comercio colombiano
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1. Publicite su inmueble de manera eficiente
Al utilizar corretaje para la venta de su propiedad adquiere un servicio que publicita su inmueble de forma eficaz, ya que la experiencia del corredor al igual que de la inmobiliaria le permite mostrar el inmueble a los clientes más potenciales, además, hace uso de canales estratégicos en el sector como portales, medios digitales y clasificados.
2. Filtro para estudiar los interesados
En las inmobiliarias se cuenta con un gran factor a favor y la experiencia, algo que permite identificar casos de posible fraude o riesgos por incumplimiento por parte de los interesados. Es por esto que al contar con profesionales tiene total garantÃa de evitar este tipo de riesgos.
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